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作者 | 王森茂

出品 | 信贷风险管理（ID：minjianjinronglawyer）

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一、小产权房的概念

国家发产权证的叫“大产权房”，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。

根据我国《宪法》的规定，中国土地实行公有制，分为“国家所有，即全民所有”和农村“集体土地所有”两种形式。而所谓的“小产权房”就是建造在集体土地上的房屋。

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

二、小产权房买卖合同的效力

（一）法律规定

根据《合同法》第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。

而根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等的规定，进行房地产开发应当利用国有土地。而所谓的“小产权房”是建造在集体土地上的房屋。

《城市房地产管理法》第三十六条：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。

第三十八条第六项：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”的规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

因此，小产权房的买卖合同的效力一般认定为无效。

（二）相关案例

1、李家红、李兴峰与被告刘士信、杜玉芬、刘严房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院认为：在意思自治的情况下，虽然原告李家红、李兴峰与被告刘士信、杜玉芬、刘严签订了房屋买卖契约，同时我国房地产管理法也规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即我国对房屋转让实行的时房地一体主义。基于房地一体主义，原、被告就本案争议小产权房的买卖必须导致该房屋占用范围内的土地使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定相悖，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建和用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案交易的房屋所占土地是集体土地，并且未办理房权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违背法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以，小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

2、贾金辉与张艳房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院认为：违反法律、行政法规强制性规定所形成的合同为无效合同，自始没有法律约束力。小产权房买卖为法律禁止，不受法律保护，原、被告之间就买卖小产权房所签订的合同，自始无效。

二、小产权房租赁合同的效力

（一）法律规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条第一款：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

因此，小产权房的租赁合同是无效的。

（二）相关案例

1、侯新强与李建忠房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院认为，因为涉案房屋为小产权房，没有建设规划审批手续，被告也没有证据证明该房屋取得了建设工程规划许可证，所以根据法律规定，原、被告双方签订的房屋出租合同无效。被告在明知涉案房屋没有建设规划审批手续的情况下还将该房屋出租给原告，最终导致合同无效，对此被告应承担责任。

2、赵玉伟与杨勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中双方虽未签订书面的租赁合同，但是约定了具体的租赁标的物并支付了定金，已经形成租赁合同关系。因双方欲租赁的房屋系没有合法审批手续的小产权房屋，故双方之间的合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

注：鉴于小产权房的特殊性，不排除不同法院存在不同的认识和看法，以上意见供参考。

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