中报点评09｜滨江集团：维持绿档，全年计划销售千亿以上

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-09-05

现金短债比升至2.46，净负债率22.9%，扣预后资产负债率55.1%，维持绿档。

◎ 作者 / 房玲、易天宇

核心观点

【杭州销售贡献占比85%，全年维持千亿目标不变】2024年上半年滨江集团实现销售额582.3亿元，位列克而瑞《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径金额榜第8位，较2023年全年提升3位。其中，杭州单城的销售贡献占比达到了85%。2024年滨江集团维持年初目标“销售额1000亿以上，占行业总规模的1%，全国排名在15 名以内”。根据克而瑞统计，2024年前8月，滨江已实现全口径销售额723.5亿，目标完成率72%，位居行业前十。

【百亿投资持续深耕杭州，土地储备杭州占比达66%】2024上半年，滨江集团新增土地储备项目10个，全部位于杭州；相应新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，同比下滑65%；土地总价款222.7亿元，权益土地款112.2亿元。对于未来投资规划，滨江集团在半年报中披露：投资金额控制在权益销售回款40%以内；在区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。截止2024上半年末，滨江集团拥有累积土地储备总建筑面积1289.53万平米，较年初下降2%；其中杭州占比66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比9%。

【全年营收确认有保障，未来毛利率会逐步修复】2024年上半年滨江集团实现营业收入242亿元，同比下降10.5%；结转收入236.7亿元，同比下降10.7%，主要是今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。期末合同负债1395亿元，对全年开发收入的覆盖倍数在2倍左右，叠加四季度将有集中交付，有效保障后续营收的确认。盈利能力方面，综合毛利率9.6%，同比下滑8.7pct，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。
【融资成本继续改善至3.7%，三条红线维持绿档】截至2024年上半年末，滨江并表有息负债398.68亿元，其中短债规模107.6亿元，占比从年初的32.5%下降至27.0%。期末，债券等直接融资余额占比约20.5%，银行贷款占比79.5%，并无其他非标融资。依赖传统融资渠道致滨江资金成本优势显著，期末融资加权平均利率3.7%，较期初降低0.5pct。受销售回款下降、投资支出增加影响，企业持有现金较期初下降19.2%至264.4亿元。但得益于短期有息负债下降较多，现金短债比升至2.46，净负债率维持在22.9%的较低水平，扣除预收后的资产负债率较年初减少1.3pct至55.1%，三条红线指标维持绿档，财务状况稳健。

01

销售

杭州销售贡献占比85%
全年维持千亿目标不变

2024年上半年滨江集团实现销售额582.3亿元，同比下降37%，位列克而瑞《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径金额榜第8位，较2023年提升3位；销售面积约124.9万平米，销售均价约46619元/平米。

此外，滨江在推进小股操盘模式的过程中，转为强强联合，在行业竞争格局巨变的当下偏向选择财务稳健的合作伙伴。上半年，滨江集团权益销售额290.4亿元，权益比例约为50%，但合作的项目中95%以上均由滨江操盘，体现了同行的认可。

滨江长期聚焦杭州市场，上半年杭州单城市的销售贡献占比达到了85%。2024年滨江集团维持年初目标：“销售额1000亿以上，占行业总规模的1%，全国排名在15 名以内”。根据克而瑞统计，2024年前8月，滨江已实现全口径销售额723.5亿，目标完成率72%，位居行业前十。

02

投资

百亿投资持续深耕杭州
土地储备杭州占比达66%

2024上半年，滨江集团新增土地储备项目10个，全部位于杭州，进一步巩固了杭州市场份额；相应新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，同比下滑65%；土地总价款222.7亿元，权益土地款112.2亿元。对于未来投资规划，滨江集团在半年报中披露：投资金额控制在权益销售回款40%以内；在区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。

与此同时，滨江集团将加大代建业务拓展力度。2024上半年，滨江集团已获取宁波余姚代建项目一个，同时积极参与省内各类政府代建项目的投标。未来滨江集团将继续拓展代建业务，争取2024年新增5至10个代建项目。8月30日，滨江集团公告称，于近日中标浙江自贸试验区（宁波片区）总部产业基地项目全过程代建开发，中标金额5164.0328万元，项目总用地面积约4.86万平方米，拟建总建筑面积约28.3万平方米，其中地上建筑面积约19.5万平方米，地下建筑面积约8.8万平方米。

截止2024上半年末，滨江集团拥有土地储备总建筑面积1289.53万平米，较年初下降2%；其中剩余可开发（未开工）建筑面积约69.53万平米。土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比9%。优质的土地储备为滨江集团未来的可持续发展提供良好保障。

03

盈利

全年营收确认有保障
未来毛利率会逐步修复

2024年上半年滨江集团实现营业收入242亿元，同比下降10.5%；结转收入236.7亿元，同比下降10.7%。主要是今年公司楼盘交付主要集中在第四季度，全年滨江计划交付38个项目，上半年交付了16个项目、涉及计容建面442.54万平方米，上半年实际完成16个项目的交付，同比减少2个。期末合同负债1395亿元，对全年开发收入的覆盖倍数在2倍左右，叠加四季度将有集中交付，有效保障后续营收的确认。

盈利能力方面,滨江上半年毛利润23.2亿元，同比下降53.1%；综合毛利率9.6%，同比下滑8.7pct，主要是因为上半年结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，这些项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。净利润同比减少37.0%至12.24亿元，下降幅度比毛利润有所收窄，主要是上半年未有确认资产减值损失，同时已计提的信用减值实现转回（上年同期两者损失合计7.86亿元），净利率同比减少2.1pct至5.1%。整体来看，未来随着毛利率逐步修复，核心盈利能力待改善。

04

偿债

融资成本继续改善至3.7%
三条红线维持绿档

截至2024年上半年末，滨江并表有息负债398.68亿元，较年初减少4.0%，其中短债规模107.6亿元，较期初下降20.3%，占比从年初的32.5%下降至27.0%；年末未使用银行信贷授信额度892.44亿元，而已获批尚未发行的公司债、短融和中票额度合计61.52亿元，未使用融资额度充裕，流动性充足。

期末债券等直接融资余额占比约20.5%，银行贷款占比79.5%，并无其他非标融资。依赖传统融资渠道致滨江资金成本优势显著，期末融资加权平均利率3.7%，较期初降低0.5pct，融资成本持续改善。

受销售回款下降、投资支出增加影响，上半年经营性现金流为-45.8亿元，同比下降-116.6%，也使得企业持有现金较期初下降19.2%至264.4亿元。但得益于短期有息负债下降较多，现金短债比升至2.46，净负债率维持在22.9%的较低水平，扣除预收后的资产负债率较年初减少1.3pct至55.1%，三条红线指标维持绿档，财务状况稳健。

排版丨Jenny

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